법적 효력! 조기퇴거 확약서에 반드시 들어가야 할 내용

 

조기퇴거 확약서


결론부터: 효력 있습니다

상가임대차보호법의 10년 계약갱신요구권은 임차인을 보호하기 위한 조항입니다. 임차인이 자발적으로 이 권리를 포기하고 합의 퇴거하는 것은 법적으로 유효합니다. 임대인이 일방적으로 강제하는 것은 불법이지만, 임차인이 충분한 보상을 받고 자유의사로 동의한 합의서는 법원에서도 효력을 인정합니다.

조기퇴거 확약서에 반드시 들어가야 할 내용

① 당사자 특정

  • 임대인·임차인 성명, 주민등록번호(또는 사업자등록번호), 주소
  • 대상 상가 소재지 및 호수

② 권리 포기 명시

  • 상가임대차보호법 제10조에 따른 계약갱신요구권을 임차인이 자발적으로 포기한다는 문구
  • "임차인은 잔여 갱신요구권 행사 기간에도 불구하고 아래 조건에 합의하여 자발적으로 조기 퇴거에 동의한다"는 취지

③ 보상금 내역 (구체적 금액 명시)

  • 이사비: 금 OOO원
  • 인테리어(원상복구) 보상비: 금 OOO원
  • 영업손실 보상금: 금 OOO원 (협의된 경우)
  • 지급 시기 및 방법 (예: 퇴거일 OO일 전 계좌이체)

④ 퇴거 일자 명시

  • "임차인은 20XX년 XX월 XX일까지 임차 목적물을 인도한다"

⑤ 원상복구 범위 합의

  • 인테리어 보상을 지급하는 경우, 원상복구 의무를 면제한다는 내용 포함

⑥ 보증금 반환 조건

  • 보증금 반환 시기 및 방법 명시
  • 미반환 시 지연이자 조항 (연 5% 또는 협의 이율)

⑦ 추가 이의제기 금지 조항

  • "임차인은 본 합의 이후 계약갱신요구, 손해배상 청구 등 일체의 이의를 제기하지 않는다"

⑧ 합의 무효 조건

  • 임대인이 보상금을 약정일까지 미지급할 경우 본 합의는 효력을 상실한다는 조항 (임차인 보호 장치 — 매수인이 계약을 이행하지 않을 경우를 대비)

⑨ 날짜, 서명, 날인

  • 작성일자, 쌍방 자필 서명 및 인감 날인
  • 인감증명서 첨부 강력 권장 (추후 "강압에 의한 서명" 주장 방어)

실무상 꼭 챙겨야 할 사항 3가지

첫째, 공증을 받아두세요. 합의서를 공증사무소에서 공증받으면 나중에 임차인이 "몰랐다", "강압이었다"고 번복하기 매우 어려워집니다. 비용은 수십만 원 수준입니다.

둘째, 보상금 지급과 퇴거를 연동하세요. 보상금을 먼저 전부 지급하면 임차인이 퇴거를 미룰 수 있고, 반대로 퇴거 후 지급하면 임대인이 안 줄 위험이 있습니다. 통상 "퇴거 완료 및 열쇠 인도일에 동시 지급" 방식이 안전합니다.

셋째, 매수인과의 계약에도 이 조건을 반영하세요. 임차인 퇴거를 매매 조건으로 하는 경우, 매매계약서에 "임차인 퇴거 완료를 잔금 지급의 선행 조건으로 한다"는 조항을 넣어두어야 합니다. 그렇지 않으면 임차인이 합의를 번복했을 때 매수인과의 분쟁으로 번집니다.

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